BOYU SPORTS：楼市调控政策将聚焦于长效机制如何“落地”

原标题：楼市政策将探讨于长效机制如何落地今年两会房地产仍是热点议题。从近日中央财经领导小组会议、住建部新闻发布会，以及近期热点楼市调控动向看，尤其就是指精研总书记作出深入研究短期和长年结合的长效机制和基础性制度决定命令看，长效机制从顶层设计南北落地，将是注目重点，也是未来政策探讨之处。当前，热点楼市房价开始回升，但更加能代表市场的二手住房价格，1月份有51个城市下跌，比上月减少了5个，一线城市涨幅倒数2个月不断扩大。

因此，价格获得掌控，或与市场需求管制有关，房价整体下跌动力尚存。逃跑窗口期、长短融合，以智慧和勇气前进制度建设刻不容缓。

中央经济工作会议不仅确认了房子的定位，同时明确提出了创建基础性制度和长效机制的目标、标准、途径。笔者以都市圈建设和出租举这两项改革任务为事例，分析如何构建长效机制建设长短融合。都市圈建设，通过轨道交通规划、产业移往、减少都市圈内三线、四线城市用地供应，能有效地纾缓大城市的购房市场需求，这是短期有效地的机制创意。

另外，都市圈建设遵循当前人口流动的规律、城镇化规律、产业梯度移往规律，也是长年内平稳楼市的改革措施。去年底以来，国家十分特别强调纾缓大城市市场需求到周边，并拒绝减少供地，前进公共服务均等化。目前，都市圈已规划密集的交通路网，部分轨交线路如上海到昆山、深圳到东莞、北京到燕郊已动工或运营，火热的分享交通、网约车等切断最后一公里，楼市的都市圈时代到来。

2016年，都市圈内三线、四线楼市最疯狂。昆山、无锡、惠州、中山、廊坊、东莞等城市的房价同比下跌40%-60%，涨幅比一线城市高达二十个百分点。2016年，东莞和惠州新房成交量（10万套）是深圳的2倍；的环北京和环上海成交量多达北京和上海本地成交价的60%。

惠州49%的房子、佛山26%的房子、武邑57%的房子、太仓32%的房子，分别被深圳、广州、北京和上海居民买走。但是，都市圈楼市疯狂，投资市场需求最少有40%的比例。

除财富效应欲望外，1小时生活圈打造出效率不低，这是造成自寄居市场需求无法夯实的原因。据笔者体验，都市圈内城市间较慢交通基本掌控在1小时之内，但交通工具之间转乘的效率较低，造成前面1公里和后面1公里的通勤成本太高。

近期，网上有关京冀跨省、深莞跨市下班艰难的贴子不受注目，本质上体现交通先行还有很多要完备的地方，如居住于密集区多种交通布局要更加人性化。一个典型的例子，分享交通方便快捷，僻处一小块空地才可，但因种种原因，造成无法充分发挥高效转乘的功效。因此，布局轨道交通、减少大城市周边供地，这些见效快的大手笔更容易构建，短期内要先行。

但是，超越利益隔绝，让交通毛细血管衔接起来，让明确办事的职能部门有责任心，疏浚这些硬服务的瓶颈，牵涉到行政改革、政府职能原作和鼓舞，长年内要攻下，这就是长短融合。出租举是长效机制建设的另一个重点，如何构建出租举，住建部新闻发布会上明确提出，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民拥有同等待遇。诚然，公共服务短板是培育出租市场的仅次于痛点，若租房无法享用教育服务，谁还不愿长年租房？出租举也很难构建。

公共服务补短板，这牵涉到到教育、文化、公共卫生、体育、社保等很多部门，似乎不是住建部一家能搞定的。因此，此前住建部新闻发布会上，对于下一步出租举的工作决定，首先特别强调出租市场法律。似乎，只有以法律的形式明确提出原则拒绝，才能通过各部门动员、综合施策，减少公共服务供给。

同时，公共服务补短板，还牵涉到政府职能的改变。比起新房市场，出租市场建设必须投放十分多的管理，且对当前地方经济和税收贡献较少，地方政府前进此项改革的积极性就很低。因此，还必须前进公共财政建设、政府职能改变，这是长年要积极开展的改革事项。

短期看，出租市场的痛点在监管严重不足。据住建部调研，目前大约有1.6亿人在城镇租房居住于，占城镇常住人口的21%，2.5亿流动人口（占到城镇人口40%）多数租房，城镇常住人口中，自由选择先租后卖的是大多数。北京每天大约有20万人在去找房子同住，深圳实际管理的2000万人口中，70%长年自由选择出租住房。因此，出租已沦为最重要的住房自由选择模式，政府监管重点也应当由新房改向存量房。

不难理解，为何在新闻发布会上，住建部将规范住房出租市场秩序作为今年重点。据报，大城市47%的租客遇上过黑中介或权益被侵犯。近年来，出租市场仍然在残暴生长。租金透露和掌控、中介服务管理、出租权益确保等等基础工作，一无数据、二无规范、三无管理。

比如说，如此险恶的环境下，谁不会将长年租房作为自由选择呢？似乎，政府无法再行基于GDP、税收考虑到将监管重点依旧放到新房上。住建部已具体违规行为和秩序整顿具体内容，并作为重点工作。

2016年底，各大城市引发一波急风暴雨式的市场秩序整顿潮，期望不要沦落运动式整顿。监管是政府的基本职责，市场秩序是长效机制建设的基础，也是短期内可以有作为的。

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